Jak zabezpieczyć płatność należności z tytułu czynszu?

Rynek wypracował rozmaite narzędzia mające służyć wynajmującym do zabezpieczenia płatności z tytułu najmu. Niestety wynajmujący, przygotowując standardowe, oparte na powszechnie dostępnych wzorach umowy najmu, często nie przykładają wagi do dodatkowych zabezpieczeń mających chronić ich interesy.

W przypadku braku stosownych zabezpieczeń w umowie najmu, wynajmujący muszą dochodzić zapłaty należności na zasadach ogólnych, co z uwagi na koszty, a przede wszystkim wydłużony czas postępowań nie jest korzystne. Dlatego tak ważne jest, aby już na etapie sporządzania umowy najmu wynajmujący zabezpieczył płatność należności z tytułu czynszu.

W praktyce do najczęściej stosowanych zabezpieczeń płatności należą:

  • kaucja pieniężna

  • weksel

  • dobrowolne poddanie się egzekucji

Kaucja pieniężna jest to przekazana przez najemcę wynajmującemu, z reguły przed wydaniem lokalu kwota, którą w razie naruszenia zobowiązań płatniczych, wynajmujący uprawniony jest do samodzielnego zaliczenia na poczet zaległości.

W przypadku nienaruszenia zobowiązań płatniczych, po zakończeniu okresu najmu, kaucja jest najemcy zwracana i to najczęściej w kwocie nominalnej, chyba że co innego wynika z treści zawartej umowy.

W praktyce najczęściej występującym problemem z zakresu kaucji, jako formy zabezpieczenia należności, jest kwestia jej uzupełniania w sytuacji, gdy wynajmujący wykorzysta ją w całości lub w części. Przyjmuje się, iż w takim przypadku najemca nie ma obowiązku uzupełniania kaucji, chyba że w umowie znajdzie się stosowny zapis dotyczący jej uzupełnienia. Dlatego tak ważne, aby w umowie znalazł się zapis o przykładowej treści:

Na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego z niniejszej umowy oraz ewentualnych roszczeń odszkodowawczych Najemca w terminie siedmiu dni od daty przekazania lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym, zobowiązany jest do przekazania na rachunek Wynajmującego kwotę równą wartości trzymiesięcznego czynszu najmu w formie kaucji. Wynajmujący może zaspokoić swoje roszczenie z kaucji, jeżeli Najemca nie wykona w odpowiednim czasie któregokolwiek ze zobowiązań umownych. Jeżeli w okresie najmu Wynajmujący wykorzysta kaucję w całości lub w części, Najemca uzupełni kaucję do pełnej wysokości w terminie 5 dni. W przypadku nieuzupełnienia kaucji do pełnej wysokości w zakreślonym terminie Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia kary umownej w wysokości 100,00 zł (słownie: sto złotych 00/100 groszy) brutto za każdy dzień trwania uchybienia. Wynajmujący może poza żądaniem zapłaty kary dochodzić od Wynajmującego odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej umowy kaucja podlega zwrotowi Najemcy w ciągu 7 dni.

Skuteczną formą zabezpieczenia należności jest także weksel – dokument zawierający bezwarunkowe przyrzeczenie najemcy lub osoby trzeciej zapłaty sumy pieniężnej na rzecz oznaczonej osoby.

Korzyścią wynikającą ze wskazanego zabezpieczenia jest możliwość dochodzenia roszczeń z weksla na drodze sądowego postępowania nakazowego. Takie postępowanie jest szybsze i tańsze od postępowania zwykłego.

Konieczną i wystarczającą przesłanką uzyskania nakazu zapłaty przeciwko zobowiązanemu z weksla jest prawidłowa treść tego dokumentu. Art. 485 § 2 k.p.c. wskazuje bowiem, że ocena weksla w postępowaniu nakazowym ogranicza się do badania formy, treści oraz wymagalności wyrażonych w dokumentach zobowiązań.

Podkreślić należy zatem, iż aby na podstawie weksla sąd mógł wydać nakaz zapłaty roszczenie z niego musi być wymagalne, a weksel musi spełniać wymogi formalne – czyli zawierać wszystkie przewidziane w prawie wekslowym wymogi niezbędne dla jego ważności:
1) nazwę „weksel”;
2) polecenie bezwarunkowe zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej;
3) nazwisko osoby która ma zapłacić;
4) oznaczenie terminu płatności;
5) oznaczenie miejsca płatności;
6) oznaczenie osoby na której rzecz lub na której zlecenie zapłata ma być dokonana;
7) oznaczenie daty i miejsca weksla;
8) podpis wystawcy weksla.

Wskazać należy także, iż nakaz zapłaty już z chwilą wydania stanowi tytuł zabezpieczenia wykonalny bez nadania mu klauzuli wykonalności. Co więcej, wierzyciel zwolniony został z obowiązku wykazania, że roszczenie jest wiarygodne oraz że brak zabezpieczenia mógłby pozbawić go zaspokojenia.

W przypadku zabezpieczeń należności z tytułu najmu (skoro nie wiemy jaka będzie wysokość ewentualnej zaległości) najemca powinien wystawić wynajmującemu weksel in blanco, czyli weksel nie uzupełniony w chwili wystawienia, jednak podpisany. Takiemu dokumentowi towarzyszyć powinno porozumienie wynajmującego oraz najemcy wskazujące kiedy i jak wynajmujący może wypełnić weksel, w tym sumę i termin płatności czyli tzw. deklaracja wekslowa.

Popularnym sposobem zabezpieczenia należności jest także tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji potocznie nazywane „trzema siódemkami” od art. 777 k.p.c. regulującego tę formę.

Art. 777 k.p.c. [tytuły egzekucyjne]
§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.
§ 2.Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

W zakresie omawianej tematyki, dobrowolne poddanie się egzekucji to akt notarialny, w którym najemca zobowiązuje się dobrowolnie poddać egzekucji w przypadku niewywiązania się z obowiązku zapłaty wynajmującemu oznaczonej należności.

Akt ten powinien spełniać dodatkowe wymogi formalne. Przede wszystkim powinien wskazywać warunki, po spełnieniu których wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi oraz termin w którym może to uczynić.

Będąc w posiadaniu takiego dokumentu, w przypadku opóźnień w płatnościach wynajmujący może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a następnie po jego uzyskaniu – do komornika celem wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Dzięki temu, uniknie konieczności wystąpienia do sądu z pozwem przeciwko najemcy, co zmniejszy koszty i przyspieszy windykację.

Wskazane sposoby zabezpieczenia płatności należności z tytułu czynszu z pewnością nie stanowią remedium na niewypłacalnego najemcę. Nie mniej jednak, pozwalają uniknąć kosztów i zaoszczędzić czas konieczny do dochodzenia należności na zasadach kodeksowych. Warto więc z nich korzystać.

Kinga Rochalska

Brak komentarzy pod artykułem.

Zostaw odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *