Kto pokrywa koszty remontu loggii?

We wspólnotach mieszkaniowych często dochodzi do sporu kto ponosi koszty remontu loggii przynależnej do wyodrębnionego lokalu. W świetle obowiązujących przepisów nie jest jasne czy finansowanie remontów zabudowanych balkonów obciąża wspólnotę mieszkaniową czy właścicieli lokali, którzy z nich korzystają.

Ustawowa definicja pojęcia „balkon”

Obowiązujące przepisy, w szczególności ustawa o własności lokali oraz ustawa Prawo budowlane, nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”. Doświadczenie życiowe dowodzi, że pod pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie pojęcia „balkon”, należy przyjąć, że pod pojęciem tym należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt: III CZP 10/08). W świetle wskazanej definicji nie można mieć wątpliwości, iż balkon jest częścią budynku. Nie mniej jednak przesłanką niezbędną do ustalenia kto ponosi koszty remontu i bieżącej konserwacji balkonu jest określenie statusu prawnego zabudowanego balkonu. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami, koszty związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel, natomiast na wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc gruntem oraz częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Status prawny loggii

Stan prawny balkonów aż do 2002 roku był polem sporów w doktrynie. Wówczas w wyroku z dnia 3 października 2002 r. (sygn. akt: III RN 153/01) Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, iż „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego”. Stanowisko to, wielokrotnie krytykowane przez doktrynę, uległo zmianie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt.: III CZP 10/08). Sąd Najwyższy potwierdził wówczas, iż balkon ma dwojaki charakter. Z jednej strony stanowi część składową lokalu mieszkalnego, z drugiej strony jest elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnych budynku. Podobny status ma również loggia, na co wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 lipca 2010 r. (sygn. akt: V CSK 31/10). W związku z powyższym należy zaznaczyć, iż właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie loggii stanowiącej pomieszczenie pomocnicze, które służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Jednak wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji zabudowanego balkonu trwale połączone z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Orzecznictwo sądów niemieckich

Analiza wyroków jakie zapadają w sprawach wymagających określenia jakie elementy balkonów stanowią część wspólną nieruchomości, a jakie wchodzą w skład nieruchomości lokalowej wskazuje, że pomiędzy uczestnikami sporów  często dochodzi do konfliktu. Wspólnoty mieszkaniowe bowiem nieprawidłowo interpretują wskazaną uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt.: III CZP 10/08). Można spotkać się z poglądem, iż wspólnota mieszkaniowa ponosi koszty remontu balkonów tylko i wyłącznie w przypadku, gdy dany element stanowi element konstrukcyjny balkonu, a jednocześnie jest trwale połączony z budynkiem. Uzasadniając powyższą uchwałę Sąd Najwyższy jednak wyraźnie wskazał, iż częścią składową lokalu jest ta część balkonu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Sąd powołał się przy tym na niemieckie ustawodawstwo oraz orzecznictwo sądów niemieckich, wskazując, iż niemiecka regulacja ustawowa pozwala wyłączyć z zakresu nieruchomości wspólnej te elementy balkonów, których zmiana nie doprowadzi do modyfikacji wyglądu budynku, a więc tylko elementy konstrukcyjne balkonu uznaje się za należące zawsze do nieruchomości wspólnej (por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego we Frankfurcie n/Menem z dnia 3 grudnia 1983 r., sygn. akt: 20 W 68/83). Natomiast chociażby wierzchnia warstwa podłogi balkonu może stanowić element własności indywidualnej (w bezpośrednim tłumaczeniu: „szczególnej” – niem. Sondereigentum; por. wyrok Wyższego Sądu Krajowego w Dusseldorfie z dnia 20 czerwca 1979 r., sygn. akt: 3W 134/79 oraz powołany już wyrok Sądu we Frankfurcie n/Menem).

Nieprecyzyjny podział

Powyższe rozważania znajdują także odzwierciedlenie w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 12 marca 2013 r., (sygn. akt: I ACa 1241/12). Sąd Apelacyjny wskazał, że choć w przypadku balkonów, nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału odnośnie tego, gdzie zaczyna się prawo własności właściciela samodzielnego lokalu, a gdzie nieruchomość wspólna, to jednak czynności takie jak docieplenie, remont balustrad, czy też posadzek i płyt czołowych z których odpada tynk, uznać należy za zmierzające do utrzymania nieruchomości wspólnej w należytym stanie, co jest obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast podłoga w postaci desek, parkietu, płytek (pod warunkiem, że nie jest to element zabezpieczający powierzchnię usytuowaną poniżej) czy sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a więc koszty remontu i bieżącej konserwacji obciążają właściciela lokalu. Wspólnoty nie powinny bowiem obciążać koszty remontów i konserwacji wykończenia balkonów, które są wynikiem upodobań ich użytkowników lub nie są niezbędne dla zachowania w należytym stanie balkonów jako elementów konstrukcyjnych budynku. W przypadku loggii problemem stanowić może remont szklanej zabudowy loggii. Do tematyki kosztów remontów i bieżącej konserwacji zabudowanych balkonów można zastosować orzecznictwo odnoszące się do stanu prawnego okien. W takim przypadku, stosownie m.in. do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r. (sygn. akt: II OSK 486/10) należałby przyjąć, iż koszty bieżącej konserwacji zabudowy loggii obciążają właściciela lokalu. Takie stanowisko jednak, zdaniem autora, nie w każdym przypadku zasługuje na uwzględnienie. W sytuacji, gdy szklana zabudowa balkonu stanowi element konstrukcji balkonu trwale połączony z bryłą budynku, koszty jej bieżącej konserwacji powinna pokrywać wspólnota mieszkaniowa. Uszkodzenia tego elementu mają często wpływ nie tylko na właściciela lokalu korzystającego z loggii, winny być zatem traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej.

Kinga Rochalska

Brak komentarzy pod artykułem.

Zostaw odpowiedź

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *